賃貸仲介会社が秘密にしている『決めたい物件』
仲介会社の客付け優先順位の秘密
入居希望者を連れてきてくれる仲介会社さん。
前回はうまく付き合う方法をお話しさせて頂きましたが、
仲介会社の秘密？本音？ルール？のお話しです。
仲介会社には客付け優先順位がある
※会社にもよるので全てではないです。
ご存じの方も多いかもしれませんが、
優先して決めたい物件とそうでないものが存在します。
まず第一優先が、借り上げ物件や自社保有物件です。
借り上げて家賃を支払っている物件を空けておくとロスが出ますね。
自社物件も同様の理由で先に決めたい物件となります。
空けていると会社からカミナリが落ちるかも！？なんです。
次に管理物件→その他の物件といった順番です。
その他の物件の中でも順番があり、
広告料の高い物件・決めやすい物件・管理が取れそうな物件など
は優先順位が上がる傾向があります。
広告料が高いと営業マンのノルマや歩合に影響します。
決めやすい物件は時間効率が良いのですよね。
１回の案内でサクッと決められます。
管理が取れそうな所は、管理が欲しいので優先されます。
広告料に関しては、会社のルールで
何円以下の物件は紹介禁止なんて会社もあります。
じゃあ、どうしろって言うねんと言う感じですよね。
自主管理オーナー様は、仲介会社に営業をかけましょう！
そして物件を知ってもらい、募集活動に協力してもらいましょう。
まずは知ってもらう事。
嘘みたいな話ですが、自主管理の物件を仲介会社に営業に行ったら、
営業マンが物件を知らないなんてケースも多々あります。
会社により異なりますが大手仲介会社などは特に
数年で店舗を移動する事が多いです。
移動した先で店舗周辺の物件をまた覚えるんですが、
物件が沢山あるので、優先度の高い物件だけ覚えていれば仕事が出来ます。
知らない物件は、問合せでもない限り基本的に紹介されません。
その問合せも優先度の低い物件は問合せが来ません。
それはなぜか…
優先度が低いから写真が古かったり、イマイチだったりします。
なので知ってもらい、募集に協力してもらいましょう。
自主管理のオーナー様は空室が出るのが決まったら、
近隣の仲介会社さんへ物件情報の資料を持って、
営業に行きましょう。
『綺麗に改装したから1回見に来て写真を撮っくれへんかなぁ！』
なんて頼んでも良いと思います。
そしてネットに綺麗な写真をアップしてもらいましょう。
また写真をダシに1回見に来て貰うのがミソです。
実際に見て決まりそうなら紹介してくれるハズです。
そして1回決めてくれた営業マンは、決め方のコツ！？
みたいなのがわかるので同じ物件をよく決めてくれます。
決めてくれた営業マンは大切にしましょう。
空室が出来る度に京都へ行けないよ…
そんな遠方自主管理のオーナー様は、
電話やメールやFAXで情報を仲介会社へ発信しましょう。
いつもお願いしている数社だけじゃなく、多くの会社に発信しましょう。
管理や専任などで不動産屋にお願いしている場合には、1社へ情報を出せば、
多くの不動産業者に一気に情報が広がります。(不動産流通機構や業者専用サイト）
ただ自主管理で募集のみをお願いしている場合には、
情報を配信した所以外には情報は広がりません。
例えばA社とB社とC社に情報を発信した場合、
その3社しか物件を紹介してくれません。
情報を発信した会社以外が紹介出来ない状況は多くのチャンスを逃します。
最後に
仲介会社を上手く使う事は賃貸経営の役に立ちます。
良い関係を創ってみてください。
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