京都の不動産管理会社が教える、不動産管理会社とは
今さらですが、不動産管理会社がどんな仕事をしていて、
オーナー様の不動産経営にどう関わっているのかというお話です。
これから不動産経営をする方や、
不動産を引き継ぐ予定の方向けのお話しです。
不動産管理会社とは
まぁそのままですが、不動産を管理する会社です。
賃貸経営をしていくうえで必要な
入居者募集や、ご入居後のトラブル対応・
家賃集金・退去後の立ち合い・原状回復など
多くの事を対応していく会社で、不動産経営のパートナーです。
大きく分けると、
空室募集・日常管理・退去後清算があります。
①空室募集
大きな仕事の１つが空室募集です。
空室が埋まらないと家賃が入って来ないので大切な仕事です。
家賃等の査定をして募集活動をオーナー様に代わり行います。
大切な空室募集ですが、管理会社によって方法が異なります。
①自社のみで募集活動を行う
②他社に募集活動をすべて依頼する
③自社と他社その両方で募集活動を行う
自社のみで募集活動を行う事が必ず悪いとは限りませんが、
やはり多くのお客様に物件を見てもらえる事は大切です。
自社のみで募集をすると見てもらえるお客様の数を減らし、
成約の可能性を下げてしまう事に繋がります。
自身の物件が囲い込みのような形にされないようには注意が必要です。
無事入居者が決まった際には、契約となります。
契約のお手続きも全て管理会社が対応してくれます。
特別な決め事をしておきたい場合
(短期解約の違約金や退去時ハウスクリーニング特約)には、
契約書への記入は必須です。
事前に管理会社と話をしておけると良いかと思います。
②日常管理
入居が開始した後の家賃集金や、エアコンなどの設備故障、
入居者様からのクレームなどの対応をオーナー様に代わり対応します。
基本的にトラブル対応になるので、自主管理だとおっくうになると思います。
家賃の催促や入居者同士のトラブルの仲裁、雨漏りなどの緊急対応など、
任せておいて良かったと思って頂ける事が多いです。
副業で不動産経営をされている方は絶対に任せておいた方が良いと思います。
③退去後清算
住んでいる入居者様はいずれ退去されます。
退去された際には、退去の立ち合いを行い部屋のチェックを行います。
借主様の故意過失の部分については費用を請求していきます。
壁に穴を空けたり、たばこのヤニでクロスが黄ばんだり、
猫などを飼育し傷をつけたりしたしたようなケースです。
経年劣化については貸主様の負担となります。
原状回復でクロスと床を張り替えるだけで、
大きな費用が掛かる事を借主様は知りません。
費用を支払うのを拒み、揉める事もあるので任せる方が楽です。
自身で行う場合には『国土交通省のガイドライン』を
参考に退去清算行うとスムーズです。
退去が完了すると次の募集に向け改装を行います。
壊れている所を直したり、次の契約に向け必要であれば、
設備を追加したり、お洒落なアクセントクロスを貼ってみたりします。
退去後の改装をいい加減にすると、次が決まらないので大切です。
基本的には管理会社が工事業者へ発注する事が多いですが、
ここも管理会社によってスタンスが違います。
①管理会社での工事しか認めない会社
②オーナー様での工事発注が可能な会社
管理料は安いと思っていたら、
工事費用にお金が大きく乗っている会社もあります。
大規模修繕など大きな工事が必要になる事もあります。
大きな工事で大きく乗せられると特に勿体ないので、
少なくともご自身でも工事発注が可能な会社がオススメです。
最後に
基本的に上記の①～③の募集から退去を繰り返す事になります。
不動産経営をしていく中で管理会社は重要です。
良いパートナーを選ぶ参考になれば幸いです。
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